Rhyddfreinio ar y Cyd a Hawliau i Reoli

Beth yw Rhyddfreinio ar y Cyd?

Mae Rhyddfreinio ar y Cyd yn hawl i grwpiau o denantiaid sy’n berchen ar y llog les hir i’w cartrefi neu fflatiau ddod at ei gilydd a phrynu rhydd-ddaliad eu hadeilad/ystâd gan eu landlord.

Mae’r broses hon yn galluogi lesddeiliaid i ddod yn berchnogion cyfreithiol ar eu hadeilad er mwyn cael mwy o reolaeth dros y gwasanaethau a’r atgyweiriadau a rheoli’r ardaloedd cyffredin heb eu landlord.

Mae'r broses hon yn ddefnyddiol iawn i denantiaid pan fydd eu landlord yn absennol neu'n camreoli'r adeilad. Gall bod yn berchen ar y rhydd-ddaliad hefyd leddfu rhai o’r biliau a osodir arnoch chi fel lesddeiliad. Y rhent tir yw'r newid mwyaf, gan nad oes angen i chi dalu mwyach i ddefnyddio'r tir.

A oes rheolau cymhwyster i gymryd rhan?

Crëir yr hawl gan statud, yn bennaf Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993. Mae’r Ddeddf yn nodi rheolau a gofynion llym y mae’n rhaid i unrhyw grŵp o denantiaid eu bodloni er mwyn gallu cymryd rhan yn y cynllun prynu.

Mae'r rheolau hyn yn cynnwys:

• Rhaid bod o leiaf ddau denant cymwys yn y cynllun
• Rhaid i'r lesddeiliaid wneud o leiaf 2/3 o'r adeilad
• Rhaid i’r prydlesi fod yn brydlesi hir (o leiaf 21 mlynedd)
• Rhaid defnyddio o leiaf 75% o'r adeilad at ddibenion preswyl
• Rhaid i chi fod yn berchen ar yr eiddo am o leiaf 2 flynedd i fod yn gymwys

Beth yw'r broses?

Yn gyntaf byddai angen i'r tenantiaid wirio eu cymhwysedd a chael cyngor cychwynnol ynghylch y pris prynu. Byddai angen i'r tenantiaid sy'n cymryd rhan benderfynu sut y byddant yn prynu'r rhydd-ddaliad ac fel arfer byddant yn sefydlu cwmni penodol y maent i gyd yn gyfranddalwyr ohono.

Yna bydd angen cyflwyno cyfres o hysbysiadau statudol a bydd y partïon yn ceisio cytuno ar delerau'r trosglwyddiad.

Gellir cyfeirio unrhyw anghydfod at y Tribiwnlys Eiddo Preswyl.

A oes amserlen gaeth?

Unwaith y cytunir ar delerau'r pryniant, mae yna derfynau amser llym y mae'n rhaid eu dilyn. Gall methu â dilyn y terfynau amser hyn olygu bod yr hawliad yn cael ei dynnu'n ôl yn awtomatig a bydd tenantiaid yn cael eu gwahardd rhag ailddechrau'r broses o bryd i'w gilydd.

Sut mae'r pris prynu yn cael ei bennu?

Pennir y pris prynu yn unol â fformiwla a osodwyd gan y Ddeddf. Fodd bynnag, mae'n anodd pennu'r union bris heb fewnbwn gan syrfëwr arbenigol. Dylid ceisio cyngor cynnar er mwyn deall costau tebygol dilyn hawliad rhyddfreinio.

Gellir cyfeirio unrhyw anghydfod ynghylch y gwerth at y Tribiwnlys Eiddo Preswyl.

Sut yr ymdrinnir â chostau?

Y tenantiaid fydd yn gyfrifol am gostau'r landlord sy'n gysylltiedig â'r trosglwyddiad.

Os bydd y tenantiaid yn penderfynu tynnu'n ôl o'r broses ar unrhyw adeg cyn ei chwblhau, bydd costau hefyd yn ddyledus i'r landlord.

Beth yw'r hawl i reoli (RTM)?

Mae'r Hawl i Reoli (RTM) yn caniatáu i lesddeiliaid cymwys gymryd rheolaeth dros adeilad, heb gytundeb y landlord a heb orfod prynu'r rhydd-ddaliad. Mae hyn yn galluogi tenantiaid i gael mwy o reolaeth dros eu hadeilad heb fod angen mynd drwy’r broses rhyddfreinio ar y cyd.

Mae hyn yn llai cymhleth na phrynu’r rhydd-ddaliad, ond bydd proses lem i’w dilyn o hyd.

A all rhydd-ddeiliad wrthod gwerthu’r tir?

Dim ond os na fodlonir y gofynion cymhwyso y gall rhydd-ddeiliad wrthod gwerthu’r tir. Er enghraifft, os nad yw nifer y tenantiaid cymwys yn bodloni'r ganran ofynnol.

Fodd bynnag, os bydd y tenantiaid yn tynnu'n ôl o'r broses, mae'n debygol y bydd angen iddynt dalu costau'r landlord.

Ydy'r rheolau'n newid?

Mae'r maes hwn wedi'i ddiwygio'n sylweddol yn sgil cyflwyno Deddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad 2024. Fodd bynnag, nid ydym yn disgwyl i'r newidiadau pwysicaf yn y ddeddf ddod yn fyw tan o leiaf 2025/2026. Dylai’r rhai sy’n ystyried rhyddfreinio ar y cyd neu Hawl i Reoli geisio cyngor ac ystyried aros i weld a allai’r newidiadau newydd gael effaith gadarnhaol arnynt.

Mae'r newidiadau'n cynnwys:

• Newid y fformiwla prisio – dylai hyn wneud y broses yn llawer cyflymach a rhatach i denantiaid. Mae hyn yn cynnwys dileu “gwerth priodas” a all gynyddu premiymau ar gyfer rhai prydlesi yn sylweddol.
• Dileu'r gofyniad am berchnogaeth 2 flynedd
• Caniatáu i fwy o adeiladau defnydd cymysg fod yn gymwys ar gyfer rhyddfreinio neu'r Hawl i Reoli - sy'n golygu y bydd y rhai sydd â llai na 50% o'r adeilad at ddefnydd masnachol bellach yn gymwys (o 25%)
• Lleihau rhwystrau i denantiaid sydd am gymryd drosodd rheolaeth eu hadeilad a chaniatáu iddynt ddewis asiantau rheoli amgen.

Pa gyngor fydd ei angen arnoch i ddwyn hawliad?

Mae rhyddfreinio ar y cyd yn arf defnyddiol iawn i lesddeiliaid, gan ei fod yn rhoi mecanwaith cyfreithiol iddynt brynu rhydd-ddeiliad eu hadeilad. O ystyried cymhlethdod cyfreithiol a pheryglon hawliad rhyddfreinio ar y cyd, mae bob amser yn ddoeth chwilio am gyfreithiwr a all hwyluso’r broses a’ch arwain drwyddi.

Cysylltwch â'n tîm ar 029 2082 9100 i gael ymgynghoriad am ddim heb rwymedigaeth neu cysylltwch â ni drwy ein ffurflen ar-lein.