02920 829 100 
Materion Eiddo: beth i’w ddisgwyl yn 2019
Chwefror 11, 2019
Dyma rai o’r prif faterion sy’n ymwneud ag Eiddo Masnachol y mae gennym ein llygad arnynt ac sy’n werth oedi i feddwl amdanynt wrth i ni ddechrau blwyddyn olaf y degawd hwn.
Brexit ac ymadawiadau
Nid yw’n syndod bod effaith Brexit yn nodwedd uchel ac eang ei chyrhaeddiad. Mewn un achos yn unig, mae Landlord Canary Wharf Group a thenant yr Asiantaeth Meddyginiaethau Ewropeaidd (EMA) yn cymryd rhan mewn camau cyfreithiol ynghylch a yw Brexit yn effeithio ar brydles 25 mlynedd yr LCA ar uned fasnachol yn Canary Wharf. Yn yr hyn sy’n argoeli i fod yn achos prawf diddorol, mae’r landlord yn bwriadu gorfodi rhwymedigaethau’r brydles a chael y tenant i barhau i dalu’r rhent ar ôl i’r LCA symud i Amsterdam, rhywbeth y mae wedi penderfynu ei wneud oherwydd Brexit. A yw Brexit wedi ei gwneud hi’n amhosibl yn ffisegol neu’n fasnachol i’r LCA gyflawni rhwymedigaethau ei brydles gyda Canary Wharf Group? Disgwyliwn ganlyniad yr achos hwn gyda diddordeb.
Newidiadau ynghylch taliadau gwasanaeth mewn eiddo masnachol
O 1 Ebrill 2019, bydd Cod ymarfer RICS, Taliadau gwasanaeth mewn eiddo masnachol (3ydd argraffiad) yn cael ei ddisodli gan Ddatganiad Proffesiynol newydd a fydd yn nodi cod arfer gorau ar gyfer rheoli a gweinyddu taliadau gwasanaeth eiddo masnachol. Ni fydd y datganiad yn disodli telerau unrhyw brydles, ond dylid ei ddarllen ochr yn ochr â’r brydles dan sylw i’w helpu i ddehongli a hwyluso rheolaeth effeithiol ar wasanaethau. Mae'n dal i gael ei weld a fydd cyfeiriad at y Datganiad Proffesiynol newydd yn dod yn gyffredin mewn prydlesi masnachol.
Datblygiadau Technolegol
Mae technoleg yn gorymdeithio ymlaen ac yn parhau i gyflwyno'r potensial ar gyfer arbedion effeithlonrwydd a phryderon seiberddiogelwch yn gyfartal. Yn dilyn ymarfer ymgynghori yn ail hanner 2018, mae Comisiwn y Gyfraith i fod i gyhoeddi ei adroddiad rywbryd yn 2019 ar gyflawni dogfennau’n electronig, gan gynnwys defnyddio llofnodion electronig lle mae llofnod yn rhagofyniad cyfreithiol a gweithredu electronig. gweithred, sy'n cwmpasu tystio, ardystio a chyflwyno hefyd. Gallai hwn fod yn ddatblygiad hynod gadarnhaol a dod ag arbedion amser sylweddol yn ei sgil, cyn belled â bod y mesurau diogelu llym angenrheidiol ar waith.
Mae gobaith y bydd y llywodraeth yn ymateb i’r newidiadau arfaethedig i Ddeddf Cofrestru Tir 2002 yn ystod 2019. Mae’r newidiadau arfaethedig i gyd yn gadarnhaol iawn gyda ffocws ar fwy o dryloywder, atal anghydfodau, gwneud y gofrestr yn fwy dibynadwy a sefydlog, atal twyll a harneisio technoleg.
Perchnogaeth Tir y DU gan Endidau Tramor
Disgwylir cynnydd pellach ar y Bil Cofrestru Endidau Tramor drafft yn 2019, gan ei gwneud yn ofynnol i’r perchennog/perchnogion llesiannol gael ei nodi a’i gofrestru gan unrhyw endidau tramor sydd â dymuniad i fod yn berchen ar dir yn y DU. Mae disgwyl i’r gofrestr ddod i rym yn 2021.
Diwygio ar ryddfreinio lesddaliad
Ar 7 Ionawr 2019, caeodd Comisiwn y Gyfraith ei ymgynghoriad ar ddiwygio rhyddfreinio lesddaliadau. Bydd adroddiad terfynol yn dilyn unwaith y bydd y Comisiwn wedi adolygu ei gynigion ac wedi edrych ar yr opsiynau ar gyfer diwygio yng ngoleuni adborth a dderbyniwyd yn ystod yr ymgynghoriad. Mae’r prif feysydd yn ymwneud â beth ddylai hawliau rhyddfreinio fod, pwy ddylai fod â hawl i’w harfer, sut y dylid eu harfer a beth ddylai gostio i ryddfreinio. Mae hwn yn faes hynod gymhleth o’r gyfraith ar hyn o bryd a bydd tenantiaid yn croesawu’r symleiddio hir-ddisgwyliedig ar y broses.
Treth Tir Treth Stamp (SDLT)
Bydd newid yn nifer y diwrnodau a ganiateir ar gyfer talu treth dir y dreth stamp (SDLT) a ffeilio ffurflenni trafodiadau tir - bydd y dyddiad cau yn gostwng o 30 i 14 diwrnod ar gyfer trafodion ar neu ar ôl 1 Mawrth 2019. Y 30 presennol fodd bynnag, bydd dyddiad cau diwrnod yn parhau i fod yn berthnasol o dan rai amgylchiadau lle, yn dilyn ffeilio datganiad cynharach, mae angen datganiad pellach.
Ar gyfer prynwyr eiddo preswyl o dramor, mae gordal SDLT arfaethedig (yn ôl pob tebyg o 1%) y disgwylir iddo fod allan ar gyfer ymgynghoriad yn gynnar yn 2019.
Bydd y newidiadau SDLT hyn wrth gwrs yn berthnasol i eiddo a leolir yn Lloegr dim ond o ystyried bod Llywodraeth Cymru wedi cyflwyno’r drefn Treth Trafodiadau Tir yn ddiweddar. Bydd yn ddiddorol gweld a fyddwn yn dilyn yr un peth yma yng Nghymru.
Ynni
Mae sawl datblygiad mewn perthynas â MEES (safonau effeithlonrwydd ynni gofynnol) ar y cardiau ar gyfer 2019.
O ran y sector eiddo masnachol, credir y bydd ymgynghoriad gan y llywodraeth yn gynnar yn 2019 ar gynigion i dynhau MEES. Mae’n bosibl y bydd hyn yn cynnwys graddiad band uwch a diwygiad i’r egwyddor “dim cost i landlord”, fel sydd wedi digwydd yn y sector domestig.
Yn olaf, nodwn fod Cynllun Effeithlonrwydd Ynni CRC (CRC) yn cael ei ddiddymu yn ystod 2019. Bydd yn ofynnol i fusnesau ildio lwfansau am y tro olaf ym mis Hydref 2019 ac nid oes unrhyw gynlluniau i roi cynllun newydd yn ei le. Yn lle hynny, mae prif gyfraddau’r ardoll newid yn yr hinsawdd yn cynyddu o fis Ebrill 2019 a bydd newidiadau i’r drefn adrodd am ynni a charbon o dan Ddeddf Cwmnïau 2006.
Wrth grynhoi…
Fel bob amser, bydd manteision ac anfanteision i'r holl newidiadau sydd wedi'u cynllunio ar gyfer y flwyddyn i ddod. Bydd rhai yn profi i fod yn ddatblygiadau defnyddiol, yn enwedig y rhai lle mae technoleg yn cael ei harneisio'n effeithiol i'n galluogi i weithio'n gyflymach ac yn ddoethach er budd ein cleientiaid, tra bydd eraill yn arwain at heriau nas rhagwelwyd yn arwain at fireinio pellach. Gobeithio y bydd yr heriau amlwg sydd o'n blaenau i bawb ym musnes y DU eleni yn cael eu goresgyn a 12 mis o nawr gallwn edrych ymlaen gyda sicrwydd ac optimistiaeth ar gyfer y degawd newydd.
I siarad ag un o'n harbenigwyr heddiw, cysylltwch â ni ar 02920 829 100 neu drwy ddefnyddio ein ffurflen Cysylltwch â Ni am sgwrs gychwynnol am ddim i weld sut gallwn ni helpu.
