“Moment nodedig i filiynau” – 6 phwynt allweddol i’w tynnu oddi ar y Bil Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad

Ebrill 2, 2024

“Moment nodedig i filiynau” – 6 phwynt allweddol i’w tynnu oddi ar y Bil Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad

---

Gan Siôn Fôn

Bydd miliynau o bobl yn cael mwy o hawliau, pwerau ac amddiffyniadau dros eu cartrefi, diolch i’r Bil Diwygio Cyfraith Lesddaliad a Rhydd-ddaliad a gyflwynwyd i’r Senedd ar 27 Tachwedd 2023.

Mae’r Bil yn rhan o Gynllun Tai Hirdymor y llywodraeth ac yn cael ei ddisgrifio gan weinidogion Llywodraeth y DU fel “foment garreg filltir i filiynau o lesddeiliaid ledled y wlad”. Cafodd y Bil ei drydydd darlleniad yn Nhŷ’r Cyffredin ar 27 Chwefror 2024 ac mae bellach yn cael ei ystyried gan Dŷ’r Arglwyddi.

Mae ein anghydfodau eiddo arbenigwyr yn archwilio’r newidiadau arfaethedig allweddol a’r hyn y maent yn ei olygu i lesddeiliaid:

1. Amodau Rhyddfreinio ar y Cyd a Hawl i Reoli

“Rhyddfreinio” ar y cyd yw’r hawl i grŵp o denantiaid fflatiau sydd â lesoedd hir weithredu gyda’i gilydd i brynu rhydd-ddaliad eu hadeilad, ynghyd ag unrhyw fuddion lesddaliad canolraddol, ar delerau a bennir gan Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad, Tai a Datblygu Trefol 1993. gwneir caffaeliad gan brynwr enwebedig, a benodir gan y tenantiaid cyfranogol.

Mae cam gweithredu “Hawl i Reoli” yn golygu, o dan Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad 2002, lle mae gan denantiaid cymwys fflatiau lesddaliad yr hawl gyda’i gilydd i reoli eu hadeilad drwy gwmni arbennig sy’n eiddo i denantiaid, a elwir yn “gwmni RTM”. . Mae'r rheolaeth yn yr ystyr hwn yn cynnwys gwasanaethau, atgyweirio, gwelliannau ac yswiriant yr adeilad. Nid oes angen i denantiaid ddangos camreoli i fod â hawl i arfer yr hawl hon.

Ar hyn o bryd, ni all lesddeiliaid gymryd drosodd rheolaeth y safle na phrynu’r rhydd-ddaliad yn y naill gam na’r llall lle mae mwy na 25% o arwynebedd llawr y safle’n cael ei ddefnyddio at ddibenion masnachol. Er enghraifft, byddai adeilad deulawr, lle mae’r llawr gwaelod yn siop a’r llawr cyntaf yn fflat preswyl yn cael ei wahardd at ddibenion y ddeddfwriaeth gyfredol.

Bydd y Bil yn ehangu’r gallu i lesddeiliaid ar safleoedd sydd â hyd at 50% o arwynebedd llawr masnachol gymryd drosodd y gwaith o reoli’r rhydd-ddaliad. Bydd hyn yn dod â mwy o adeiladau o fewn cwmpas y Ddeddf lle maent yn adeiladau defnydd cymysg a mwy o opsiynau ar gyfer lesddeiliaid.

Mae’n bwysig nodi nad yw’r Bil wedi cynnwys yr hawl i weithred rydd-ddaliadol Hawl i Reoli o hyd, mae’r hawliau uchod yn parhau i fod ar gael i lesddeiliaid yn unig.

2. Tryloywder dros daliadau gwasanaeth

Bydd y Bil yn mewnosod mesurau fel bod lesddeiliaid yn cael tryloywder gwell ynghylch y costau y mae eu rhydd-ddeiliad neu asiant rheoli yn eu codi. Byddai angen rhoi hwn mewn fformat safonol yn awr a bod ar gael i'r tenantiaid a/neu lesddeiliaid ar gyfer craffu a herio (os yn briodol).

Mae hyn yn bwydo i mewn i benderfyniad lesddeiliad i gychwyn Hawl i Reoli neu gamau rhyddfreinio ar y cyd.

3. Atebolrwydd am ffioedd landlordiaid

Bydd y Bil yn dileu'r atebolrwydd i'r Cwmni RTM, neu aelod o'r cwmni hwnnw, dalu ffioedd cyfreithiol y landlord (ac eithrio pan fydd achos Llys neu Dribiwnlys a bod gan y Llys/Tribiwnlys y pŵer i ddyfarnu costau).

Mae'n debygol y bydd y Tribiwnlys yn cadw'r pŵer i archebu costau pan fo'r Cwmni RTM wedi gweithredu'n afresymol.

4. Dileu gwerth priodas

Ar hyn o bryd pan fydd les yn cael ei hymestyn ar gyfer eiddo a bod llai nag 80 mlynedd o’r tymor yn weddill, mae’r buddiant lesddaliad yn fwy gwerthfawr i’r rhydd-ddeiliad. Gelwir hyn yn 'werth priodas' ac mae hyn yn cynyddu'r premiwm sy'n daladwy ar gyfer ymestyn y brydles.
Drwy ddileu 'gwerth priodas' bydd gan lesddeiliaid fwy o hyblygrwydd a llai o feichiau ariannol i'w hystyried wrth ystyried penderfyniadau sy'n ymwneud â'u cartref.

5. Termau estyniad safonol

Mae gan lesddeiliaid tai presennol yr hawl i gyfnod estynedig ac i gaffael buddiant rhydd-ddaliadol mewn eiddo o dan Ddeddf Diwygio Cyfraith Lesddaliad 1967. Mae hawliau o dan Ddeddf 1993 ar gael hefyd; mae'r ddau ddarn o ddeddfwriaeth yn mynnu bod y lesddeiliad wedi byw yn yr eiddo am 2 flynedd neu fwy. Mae gwahaniaethau na ellir eu cyfiawnhau rhwng y ddau y mae’r Bil wedi ceisio eu moderneiddio.

Wrth ymestyn prydlesi hir, y telerau estyniad safonol ar hyn o bryd yw 50 mlynedd ar gyfer tai, a 90 mlynedd ar gyfer fflatiau.

Mae’r Bil yn cynnig cynyddu hyn i 990 mlynedd ar gyfer tai a fflatiau, gan olygu bod lesddeiliaid yn cael mwy o sicrwydd yn eu cartrefi tra’n cael gwared ar y drafferth a’r gost ar gyfer estyniadau yn y dyfodol. Mae’r Bil hefyd yn dileu’r gofyniad perchnogaeth 2 flynedd.

Mae’r cynnydd sylweddol hwn yn rhan o weledigaeth yr Ysgrifennydd Gwladol mai ‘cartref’ yw cartref ac nid buddsoddiad rhywun arall.

6. Datrys anghydfod

Yn olaf, mae’r Bil yn ceisio disodli’r dulliau cymhleth a llafurus o ddatrys anghydfodau a nodir yn Neddf 1993 a deddfwriaeth arall, gan gyfyngu ar gyfranogiad system y Llysoedd neu’r Tribiwnlysoedd. Lle mae’n ofynnol i’r Llysoedd ymyrryd, yn enwedig gyda materion rhyddfreinio, bydd cyfyngiadau ar yr achosion y gellir eu dwyn gerbron yr Uchel Lys.

Gall y costau sy’n gysylltiedig â herio unrhyw fater ar hyn o bryd wneud camau o’r fath yn anhygyrch i’r rhai na allant fforddio gwneud hynny. Bydd y gwelliant hwn i’r Bil yn annog mwy o denantiaid a lesddeiliaid i herio landlordiaid.

Ar hyn o bryd, nid yw’n glir a fydd pob un o’r diwygiadau yn y Bil yn cael eu derbyn ac a fydd mwy yn cael eu hychwanegu.

Mae ein anghydfodau eiddo mae gan arbenigwyr brofiad mewn amrywiaeth o gamau gweithredu, a gallant gynorthwyo landlordiaid a thenantiaid mewn perthynas â’r diwygiadau arfaethedig. I ddarganfod mwy, Cysylltwch â gydag un o'n tîm.