Cyngor Gorsedd

Beth yw gorswm?

Mae’r term gorswm yn golygu lle mae gwerthwr yn ceisio cael rhan o unrhyw gynnydd yng ngwerth yr eiddo ar ôl i’r eiddo hwnnw gael ei werthu i’r prynwr.

Pryd mae gorswm yn debygol o gael ei ddefnyddio?

Y ddwy sefyllfa fwyaf cyffredin lle mae gorswm yn codi yw:

• Mae gwerthwr yn disgwyl y bydd y prynwr yn ailddatblygu'r eiddo cynnydd sylweddol yng ngwerth yr eiddo. Yma mae'r gwerthwr eisiau rhannu'r cynnydd mewn gwerth os a phryd y bydd y datblygiad yn digwydd.
• Mae’r gwerthwr yn sefydliad sector cyhoeddus neu sefydliad tebyg fel elusen, y mae’n ofynnol iddo gael y gwerth gorau nag y gellir yn rhesymol ei gael o werthu’r eiddo. Defnyddir gorswm gan y sefydliadau hyn fel rhwyd ​​​​ddiogelwch rhag ofn y bydd gwerth yr eiddo yn cynyddu yn hytrach nag unrhyw ddisgwyliad o rannu unrhyw gynnydd mewn gwerth.

Pryd fydd y taliad gorswm hwn yn ddyledus?

Bydd hyn yn dibynnu ar ddrafftio'r darpariaethau gorswm yn y cytundeb a chânt eu trafod rhwng y partïon. Bydd unrhyw daliad yn cael ei sbarduno gan ddigwyddiadau penodol a nodir yn y cytundeb. Yn nodweddiadol mae'r digwyddiadau hyn yn cynnwys:

• rhoi caniatâd cynllunio
• gweithredu caniatâd cynllunio
• gwaredu’r eiddo gyda budd caniatâd cynllunio
• gwaredu canran benodol o'r datblygiad a gwblhawyd
• gwaredu'r datblygiad gorffenedig

Sut mae'r taliad yn cael ei gyfrifo?

Bydd hyn yn cael ei nodi yn y darpariaethau gorswm yn y cytundeb. Bydd hyn fel arfer yn cael ei fynegi fel canran o unrhyw gynnydd yng ngwerth yr eiddo ar ôl didynnu treuliau amrywiol a dalwyd gan y prynwr. Bydd y darpariaethau'n nodi sut y caiff gwerth yr eiddo ei brisio a dylent hefyd gynnwys sut i ddatrys unrhyw anghydfod ynghylch y gwerth a/neu'r taliad gorswm.

Sut y gellir sicrhau'r rhwymedigaethau hyn?

Anhawster penodol gyda rhwymedigaethau gorswm i’r gwerthwr yw sicrhau bod y prynwr yn atebol i wneud unrhyw daliad sy’n ddyledus.

Mae yna lawer o ffyrdd y gall y gwerthwr geisio sicrhau a diogelu ei fuddiant, gyda hwn yn bwynt i'w drafod a'i drafod. Mae gan bob dull ei fanteision a'i anfanteision ei hun a rhaid cymryd gofal i sicrhau bod gan y gwerthwr yr amddiffyniad sydd ei angen arno.

Rhai o’r ffyrdd mwyaf cyffredin o sicrhau rhwymedigaethau gorswm yw:

• Rhwymedigaeth gadarnhaol -mae'r prynwr yn rhoi ymrwymiad cytundebol i wneud y taliad gorswm. Fodd bynnag, ni fydd hyn yn rhwymo olynwyr mewn teitl.
• Cyfamod a chyfyngiadau cadarnhaol – yn ychwanegol at y rhwymedigaeth gadarnhaol gall y prynwr ymrwymo i sicrhau y bydd unrhyw olynwyr mewn teitl yn ymrwymo i rwymedigaeth gytundebol gadarnhaol debyg gyda’r gwerthwr. Ategir hyn gan gyfyngiad ar deitl yr eiddo sy'n golygu na ellir gwerthu'r eiddo heb ganiatâd y gwerthwr gwreiddiol. Rhoddir y caniatâd hwn pan fydd y prynwr newydd yn ymrwymo i rwymedigaeth gadarnhaol. Gall hyn arwain at system gymhleth o gydsyniadau ac ymrwymiadau.
• Morgais neu arwystl cyfreithiol – gall y gwerthwr gymryd arwystl cyfreithiol dros yr eiddo. Os na wneir y taliad gorswm o fewn amserlen ar ôl i'r digwyddiad sbarduno ddigwydd, bydd y gwerthwr yn gallu gwerthu'r tir ac adennill y taliad gorswm o enillion y gwerthiant. Mae hyn yn annhebygol o fod yn dderbyniol os yw'r prynwr yn defnyddio benthyciwr i dalu am brynu'r eiddo.
• Cyfamod cyfyngu – mae’r prynwr yn cyfamodi â’r gwerthwr na fydd yn adeiladu ar y tir nac yn ei ddefnyddio at ddibenion penodol. Bydd hyn yn rhwymo olynwyr mewn teitl. Bydd y gwerthwr yn mynnu taliad i ymrwymo i ryddhau'r cyfamodau hyn. Os defnyddir y dull hwn rhaid i'r gwerthwr fod yn ofalus i gadw tir a all gael budd gwirioneddol o'r cyfamod cyfyngu.
• Stribed pridwerth - mae'r gwerthwr yn cadw darn bach o dir sy'n gyfagos i'r eiddo a werthir i'r prynwr, sy'n atal y prynwr rhag gallu ailddatblygu'r eiddo. Yna mae’r gwerthwr yn cytuno i werthu’r stribed pridwerth, neu roi hawliau drosto, yn gyfnewid am daliad gan y prynwr.

Os oes angen unrhyw gyngor arnoch ar orswm, cysylltwch ag aelod o'n tîm cyfraith eiddo masnachol yn gyfrinachol yma neu ar 02920 829 100 am alwad gychwynnol am ddim i weld sut y gallant helpu.

Pam Darwin Gray?

Mynediad Uniongyrchol at y Bobl sy'n Gwneud y Gwaith

Fyddwch chi ddim yn cael eich pasio drwy haenau o geidwaid giât yma. Pan fyddwch chi'n ffonio, byddwch chi'n siarad â'r cyfreithiwr eiddo masnachol sy'n delio â'ch mater. Bydd gennych chi eu rhif ffôn symudol, eu cyfeiriad e-bost, a pherthynas waith ddilys. Pan fyddwch chi angen ateb cyflym ar fater eiddo, mae'r mynediad uniongyrchol hwnnw'n gwneud yr holl wahaniaeth.

Tîm sy'n Cydweithio mewn Gwirionedd

Anaml y mae eiddo masnachol yn bodoli ar ei ben ei hun. Gallai eich trafodiad gynnwys problemau cyflogaeth (os ydych chi'n adleoli staff), cwestiynau strwythuro corfforaethol (os ydych chi'n prynu trwy gwmni), goblygiadau treth, neu anghydfodau eiddo masnachol posibl. Mae ein cyfreithwyr eiddo masnachol yn rhannu gwybodaeth ar draws adrannau, felly rydych chi'n cael cyngor cydgysylltiedig heb orfod cyfarwyddo sawl cwmni.

Penderfyniadau Cyflym, Ymatebion Cyflymach

Mae trafodion eiddo yn aml yn symud yn gyflym. Mae landlord yn rhoi 48 awr i chi ymateb. Mae prynwr cystadleuol yn cylchu. Mae angen i chi gwblhau cyn dyddiad cau. Mae ein proses gwneud penderfyniadau datganoledig a'n horiau gwaith hyblyg yn golygu y gallwn symud ar gyflymder pan fydd eu hangen arnoch.

Perthnasoedd Sy'n Mynd Y Tu Hwnt i'r Trafodiad

Rydym yn buddsoddi amser mewn deall eich busnes, nid dim ond eich anghenion eiddo uniongyrchol. Mae hynny'n golygu y gallwn weld cyfleoedd a nodi risgiau y gallai cyfreithiwr sy'n canolbwyntio ar y trafodiad cyfredol yn unig eu methu. Mae llawer o'n cleientiaid wedi gweithio gyda ni ers blynyddoedd ar draws sawl eiddo.

Cyngor Masnachol, Syml a Chyffredin

Byddwch chi bob amser yn cael y darlun llawn gennym ni. Byddwn ni'n egluro'ch opsiynau, risgiau pob dull, a'r costau tebygol, fel y gallwch chi wneud penderfyniadau gwybodus. Fyddwn ni ddim yn dweud wrthych chi'r hyn rydych chi eisiau ei glywed; byddwn ni'n dweud wrthych chi'r hyn sydd angen i chi ei wybod.

Cwmni Cyfreithiol Cymraeg Blaenllaw Cymru

Ni yw'r cwmni cyfreithiol masnachol blaenllaw gyda swyddfeydd yn Ne a Gogledd Cymru sy'n cynnig gwasanaethau cyfreithiol yn y Gymraeg ar bob lefel. I fusnesau, tirfeddianwyr a thrafodion eiddo yng Nghymru sy'n cynnwys dogfennaeth yn y Gymraeg, mae ein gallu dwyieithog yn fantais wirioneddol.