Ôl-ddyledion Rhent a Fforffediad – Canllaw i Landlordiaid

Mae’n rhwystredig gorfod delio ag ôl-ddyledion rhent masnachol a gall y dyledion hyn fod yn straen ar eich amser a’ch adnoddau gwerthfawr.

Tra mae'n agored i chi ddewis safon adennill dyled dulliau i adennill yr ôl-ddyledion hyn, fel arfer mae opsiynau eraill ar gael i landlordiaid masnachol i helpu i adennill eu rhent heb ei dalu. Mae rhai dulliau yn ddefnyddiol i adennill yr arian yn gyflym ac mae eraill yn ddefnyddiol i ddatrys y mater er daioni a therfynu'r brydles fasnachol.

A yw'n anodd profi ôl-ddyledion rhent?

Mae'r sefyllfa gyfreithiol ar ôl-ddyledion rhent fel arfer yn syml - bydd y brydles yn cynnwys cyfamodau i'r tenant dalu rhent fel y nodir yn y brydles a bydd y rhain yn cael eu torri os na chaiff y dyddiadau talu eu talu. Mae prydlesi masnachol safonol fel arfer yn cyfyngu ar unrhyw lwybr posibl i’r tenant ddal symiau’n ôl neu dynnu symiau o’r rhent, hyd yn oed os oes ganddo hawliad dilys yn erbyn y landlord. Mae bob amser yn ddoeth darparu datganiadau cyfrifon cyfnodol i'ch tenantiaid fel eu bod yn deall eu hatebolrwydd a swm yr ôl-ddyledion.

Beth yw CRAR?

Mae Adennill Ôl-ddyledion Rhent Masnachol (“CRAR”) yn ddull statudol o orfodi sy’n caniatáu i landlordiaid eiddo masnachol adennill ôl-ddyledion rhent drwy gymryd rheolaeth dros nwyddau’r tenant a’u gwerthu i ryddhau’r ddyled.

Mae'r drefn hon yn berthnasol i rent blynyddol yn unig. Mae'r landlord yn cyfarwyddo swyddog gorfodi i gyflwyno rhybuddion i'r tenant ac yna mae'r asiant yn mynychu'r eiddo i gymryd rheolaeth dros osodiadau, ffitiadau, nwyddau masnach, stoc ac offer y tenant. Mae rhai cyfyngiadau ar yr hyn y gall yr asiant ei gymryd. Yna mae'r swyddog gorfodi yn gofyn i'r tenant dalu'r ôl-ddyledion i ryddhau'r nwyddau. Os bydd yn gwrthod, bydd yr asiant wedyn yn cymryd y nwyddau i ffwrdd i'w gwerthu mewn arwerthiant ac yn gosod y pris gwerthu yn erbyn yr ôl-ddyledion rhent a'u costau.

Pryd ddylwn i ddefnyddio CRAR?

Mantais y dull CRAR yw eich bod chi'n cael syniad a oes gan y tenant arian i'w sbario ac yn fodlon talu i gadw unrhyw offer. Mae'r broses yn weddol gost isel.

Yr anfantais yw ei bod yn annhebygol y bydd gan y tenant nwyddau o werth digonol i dalu am gyfanswm yr ôl-ddyledion ac efallai y bydd yn rhaid i chi gymryd camau eraill beth bynnag. Ni ellir defnyddio'r broses ar y cyd â fforffedu ar gyfer rhent.

Beth yw gweithred blaendal rhent?

Mae blaendal rhent yn weithred yr ymrwymir iddi ar ddechrau mater. Mae hyn yn caniatáu i chi ddal swm y cytunwyd arno fel gwarant am unrhyw doriad o'r brydles.

Bydd gennych hawl i dynnu'r cyfryw gyfran o'r blaendal ag sy'n ofynnol i wneud iawn am unrhyw doriad gan y tenant. Gall hyn fod yn ffordd gyflym a hawdd o setlo unrhyw ôl-ddyledion rhent ac mae'r darpariaethau fel arfer yn ei gwneud yn ofynnol i'r tenant ychwanegu at y blaendal os gwneir didyniad.

Os yw'r blaendal wedi'i ddefnyddio ac nad yw wedi'i ychwanegu ato, yna bydd angen ystyried ffyrdd eraill o dorri amodau yn y dyfodol.

Pryd alla i fynd ar drywydd gwarantwr?

Os cytunwyd y dylai fod gwarantwr i’r brydles ar ddechrau mater, dylai darpariaethau’r brydles ganiatáu i chi fynd ar ôl y gwarantwr ar wahân i’r tenant os oes toriad yn y brydles. Bydd y telerau'n pennu'n union atebolrwydd y gwarantwr ac yn nodi'r weithdrefn y mae angen ei dilyn.

Pe bai’r tenant gwreiddiol wedi aseinio’r brydles i denant newydd, weithiau gall fod yn bosibl erlid y cyn denant os bydd toriad o dan gytundeb gwarant awdurdodedig.

Gall y dull hwn fod yn arbennig o ddefnyddiol os yw'r cwmni tenant yn cael trafferth a bod gan y gwarantwyr asedau personol sy'n werth eu dilyn.

Beth yw fforffediad?

Mae fforffediad yn rhoi'r hawl i landlord derfynu prydles os na fydd y rhent yn cael ei dalu. Ateb cytundebol yw hwn a bydd darpariaethau'r brydles yn egluro pryd y byddwch yn gallu cymryd yr eiddo yn ôl os bydd toriad.

A ellir colli hawl i fforffedu?

Gellir hepgor hawl landlord i fforffedu os yw’r landlord yn parhau i drin y brydles fel un barhaus. Mynnu rhent, mynd ar drywydd rhent, derbyn rhent neu ysgrifennu at y tenant yn cyfeirio at brydles barhaus yw'r digwyddiadau ildio mwyaf cyffredin. Os byddwch yn penderfynu bwrw ymlaen â fforffedu, mae'n bwysig eich bod yn ystyried a ydych am gysylltu ymhellach â'r tenant ai peidio.

Mae peidio â thalu rhent yn doriad 'unwaith ac am byth' a chyn gynted ag y bydd digwyddiad hepgor yn digwydd, mae'r hawl i fforffedu am y toriad penodol hwnnw yn cael ei golli am byth. Mae’n bosibl y bydd angen i chi aros am fisoedd lawer cyn cael cyfle arall, felly mae’n bwysig eich bod yn ceisio cyngor cyfreithiol brys os dymunwch ddefnyddio’r hawl hon.

A oes angen i mi roi rhybudd i'r tenant cyn fforffedu'r brydles?

Nid oes angen hysbysiad yn unol ag adran 146 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 (hysbysiad yn rhoi rhybudd ymlaen llaw o fforffediad) pan fo’r toriad yn ymwneud â pheidio â thalu rhent.

Sut mae fforffedu les?

Gall fforffediad ddigwydd trwy ailfynediad heddychlon neu drwy Achosion Llys.

Ailfynediad heddychlon – mae hyn fel arfer yn golygu bod y landlord yn mynd i mewn i’r eiddo pan nad oes neb yn byw yno ac yn newid y cloeon. Fel arfer, byddech yn cyfarwyddo beilïaid i'ch helpu gyda'r broses o gymryd meddiant yn ôl. Er y gall ailfynediad heddychlon ymddangos yn ateb cyflym amlwg, gall fod ffioedd cudd a gall achosi llawer o faterion ochr cymhleth. Mae risg hefyd y gallai’r llys ystyried bod y digwyddiad fforffediad yn anghyfreithlon a’ch gorchymyn i dalu iawndal. Ni ddylid defnyddio ailfynediad heddychlon mewn achosion lle mae eiddo preswyl yn cael ei feddiannu, oherwydd gall trosedd gael ei gyflawni drwy ailfynediad anghyfiawn. Dylai unrhyw un sy'n ystyried fforffedu les trwy gymryd meddiant yn ôl geisio cyngor cyfreithiol bob amser.

Llys – Os oes angen mwy o sicrwydd arnoch a llai o risg, gall landlordiaid wneud cais i’r Llys am orchymyn meddiannu ar ffurf fforffediad. Byddai hyn yn golygu cychwyn achos llys a'i gyflwyno i'r tenant sy'n ceisio meddiant. Oni bai bod gan y tenant amddiffyniad dilys neu'n gwneud cais llwyddiannus am ryddhad, bydd y Llys yn dyfarnu meddiant. Gallwch hefyd geisio gorchymyn (fel Dyfarniad Llys Sirol CCJ) bod y tenant yn talu'r holl ôl-ddyledion hanesyddol a'ch costau. Byddai hwn yn opsiwn drutach o gymharu ag ailfynediad, ond weithiau dyma'r llwybr mwyaf priodol.

Beth all tenant ei wneud os caiff les ei fforffedu?

Pa bynnag ddull fforffediad a ddefnyddir, bydd gan y tenant neu unrhyw ymgymerwyr amser rhesymol (fel arfer tua 6 i 12 mis o’r dyddiad fforffedu) i wneud cais i’r Llys i ofyn am ryddhad rhag fforffediad. Mae hyn yn golygu bod y tenant neu’r isdenant yn gwneud cais i’r Llys yn gofyn am gael ei osod yn ôl i feddiannaeth o dan delerau’r brydles a fforffedwyd.

Fodd bynnag, mae gan y Llys ddisgresiwn yn hyn o beth a bydd fel arfer yn caniatáu rhyddhad dim ond os yw'r tenant yn cytuno i dalu'r holl ôl-ddyledion a'r holl gostau sy'n gysylltiedig â'r fforffediad ac yn cytuno i unioni'r holl doriadau.

Os cymerwch feddiant yn ôl gydag ailfynediad heddychlon, fel arfer mae'r tenant yn cael ei orfodi i benderfynu'n gyflym naill ai i wneud cais ar unwaith i arbed ei brydles yn yr eiddo neu dderbyn y fforffediad a symud ymlaen.

Os yw eich tenant yn torri amodau ei brydles neu os oes angen unrhyw gyngor arnoch ar ôl-ddyledion rhent masnachol, cysylltwch â nifer o’n anghydfodau eiddo neu ffoniwch 02920 829 100 am sgwrs gychwynnol am ddim i weld sut y gallwn eich helpu.